In het coalitieakkoord 2021-2025 is vastgelegd dat met ingang van het belastingjaar 2025 een nieuw stelsel voor de vermogensrendementsheffing (box 3) op basis van werkelijk rendement zal worden ingevoerd. In de Kamerbrief van 15 april 2022 van de staatssecretaris voor Fiscaliteit en Belastingdienst zijn daarom de contouren geschetst van een nieuw Box3 stelsel. Deze Kamerbrief geeft daarmee inzicht in de mogelijk zeer vergaande consequenties die het nieuwe Box3 stelsel gaat hebben, met name voor vastgoedbeleggers.
De vermogensrendementsheffing in Box3 ligt al langere tijd onder vuur. De reden daarvoor is dat de huidige heffing op basis van forfaitaire rendementen niet aansluit bij het werkelijke rendement dat wordt behaald. Dit werkt op individueel niveau zowel positief als negatief uit; het komt voor dat de Belastingdienst ervan uitgaat dat mensen meer rendement behalen dan ze in werkelijkheid doen (en dus ook meer vermogensrendementsheffing moeten betalen), terwijl er ook sprake van is dat mensen meer rendement behalen dan waarvan de Belastingdienst uitgaat. Om die reden heeft de Hoge Raad eind vorig jaar geoordeeld dat het huidige box 3-stelsel in strijd is met het eigendomsrecht en het discriminatieverbod van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).
Daarnaast speelt al geruime tijd de politiek/maatschappelijke discussie die uitgaat van de veronderstelling dat inkomen uit vermogen te laag en inkomen uit arbeid te hoog wordt belast. Dit zou niet alleen in Nederland maar in alle ontwikkelde economieën het geval zijn, met als gevolg dat de ongelijkheid tussen mensen mét en de mensen zonder vermogen wereldwijd toeneemt. De Franse econoom Thomas Piketty schreef er in 2013 een -inmiddels beroemd- boek over met de titel “Kapitaal in de 21e eeuw”.
Contourennota
Tegen de achtergrond van deze twee ontwikkelingen is in het coalitieakkoord vastgelegd dat met ingang van het belastingjaar 2025 een nieuw stelsel voor de vermogensrendementsheffing (box 3) op basis van werkelijk rendement wordt ingevoerd. In de Kamerbrief van 15 april 2022 van de staatssecretaris voor Fiscaliteit en Belastingdienst zijn de contouren geschetst van dit nieuwe Box3 stelsel. De inhoud van deze brief geeft daarmee nu al inzicht in de mogelijk zeer vergaande consequenties die het nieuwe Box3 stelsel heeft, met name voor vastgoedbeleggers.
Zo valt volgens deze Kamerbrief niet alleen het directe rendement dat vermogen oplevert, zoals rente op een spaarrekening, de rentecoupons van staatsobligaties, het dividend op aandelen of het netto-exploitatieresultaat uit de verhuur van vastgoed, onder het werkelijk rendement in het nieuwe Box3 stelsel. Ook de waardeontwikkeling van het vermogen zelf wordt tot het werkelijk rendement gerekend. Denk hierbij aan de koersontwikkeling van staatsobligaties en aandelen of de marktwaardeontwikkeling van vastgoed.
Een ander voor vastgoedbeleggers principieel en zeer vergaand punt is de keuze van de staatssecretaris voor het instrument van de vermogensaanwasheffing. Hierbij wordt de waardeontwikkeling van het vermogen van jaar op jaar vastgesteld én belast ongeacht of die waardeontwikkeling door middel van verkoop is gerealieerd. In jaren met sterk stijgende vastgoedwaardes kan dit ertoe leiden dat de vermogensrendementsheffing hoger is dan wat de verhuur van het vastgoed na aftrek van de exploitatiekosten heeft opgebracht. Als een vastgoedbelegger in dat geval niet over andere, meer liquide vormen van vermogen beschikt zal hij het vastgoed eerst moeten verkopen om de vermogensrendementsheffing te kunnen betalen. Hier staat tegenover dat in de jaren waarin sprake is van waardedaling van het vastgoed, de vastgoedbelegger een fiscaal compensabel verlies opbouwt dat kan worden verrekend met over voorgaande jaren behaald en/of de toekomst te behalen rendement dat in Box3 wordt belast.
De staatssecretaris voor Fiscaliteit en Belastingdienst heeft laten onderzoeken of de Belastingdienst gemakkelijk inzicht kan krijgen in het directe rendement op vermogen. Zijn conclusie is dat dit voor veel vormen van vermogen inderdaad het geval is (met name spaarrekeningen, obligatie- en aandelenportefeuilles). Specifiek voor vastgoedbeleggingen voorziet hij echter uitvoeringproblemen. Dit houdt verband met het feit dat voor het bepalen van het werkelijk rendement van een vastgoedobject het exploitatierendement (huuropbrengsten minus exploitatiekosten) en de marktwaardeontwikkeling moeten worden vastgesteld. Om dit kunnen doen moet de Belastingdienst inzicht hebben in exploitatiegegevens die niet gemakkelijk toegankelijk zijn. Bovendien lopen de taxaties van de WOZ-waarde op dit moment nog teveel achter om binnen een systeem van vermogensaanwasheffing te kunnen worden gebruikt. De staatssecretaris gaat er daarom vanuit dat vanaf 2025 nog gedurende een aantal jaren forfaitaire rendementen moeten worden gebruikt, specifiek voor vastgoedbeleggingen die in Box3 zijn ondergebracht.
Standpunt vastgoed belang
Particuliere beleggers en leden van Vastgoed Belang staan midden in de samenleving en begrijpen daarom dat ook zij hun fair share in de door de samenleving op te brengen belastingen moeten dragen. Dit geldt ook voor de belasting over het exploitatieresultaat dat zij met hun vastgoedbeleggingen behalen. In een eerder gepubliceerde studie heeft Vastgoed Belang inzichtelijk gemaakt dat het nettoresultaat na belastingen nauwelijks ruimte biedt voor de financiering van de op stapel staande beleidsambities op het gebied van verduurzaming, betaalbaarheid en nieuwbouw. Niettemin begrijpen vastgoedbeleggers de maatschappelijke discussie over de vraag of zij wel hun fair share in de belastingopbrengst dragen. Tegen deze achtergrond pleit Vastgoed Belang voor het zo snel mogelijk invoeren van een vermogensrendementsheffing op basis van het werkelijk behaalde exploitatieresultaat. Om tegemoet te komen aan uitvoeringsvragen kan Vastgoed Belang zich voorstellen dat dit op basis van forfaitaire exploitatieresultaten ontleend aan internationale benchmarks plaatsvindt. Voor de vastgoedbeleggingen die hier niet in passen is vervolgens een tegenbewijsregeling in te voeren.
Voor wat betreft het rendement uit de waardeontwikkeling van vastgoedbeleggingen is Vastgoed Belang verklaard tegenstander van het instrument vermogensaanwasheffing. Het is in de optiek van Vastgoed Belang onjuist en onterecht als vermogenden worden belast voor vermogensgroei die zij nog niet door middel van verkoop van hun belegging hebben gerealiseerd. Onder omstandigheden zou een systeem van vermogensaanwasheffing er zelfs toe kunnen leiden dat vastgoed of andere beleggingen eerst moeten worden verkocht om de vermogensrendementsheffing te kunnen betalen. Dit staat een prudent en gebalanceerd portefeuillemanagement in de weg en verstoort daarmee niet alleen het liquiditeitsmanagement op korte termijn, maar vooral de evenwichtige opbouw van vermogen op langere termijn. Vastgoed Belang zal zich dan ook tot het uiterste verzetten tegen een vermogensrendementsheffing over de waardeontwikkeling van beleggingen op basis van een vermogensaanwasstelsel.
Het voorgaande laat onverlet dat Vastgoed Belang oor wil hebben voor de politiek/maatschappelijke discussie waarin de toenemende vermogensongelijkheid als gevolg van een fiscaal ongelijke behandeling van inkomen uit arbeid versus inkomen uit vermogen centraal staat. Zonder nu al op de zaken vooruit te willen lopen zou in dit verband een heffing over het rendement uit de waardeontwikkeling van vastgoedbeleggingen op basis van een stelsel van vermogenswinstbelasting te overwegen zijn. In een dergelijk stelsel wordt alleen dan vermogensrendementsheffing over de waardeontwikkeling geheven wanneer deze als gevolg van verkoop en/of vererving wordt gerealiseerd.
Bron: Vastgoedbelang
